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“限购”政策拦得住上涨的房价吗
2017-03-22 23:04   评论(0)

刚刚过去的一周,北京、广州、南京、青岛、石家庄、郑州、长沙、保定、赣州等城市纷纷出台政策,加码住宅限购、限贷。

近日新一轮楼市调控开始,并且矛头不仅指向一二线城市,也包括部分三四线城市。然而,虽然政策出了一波又一波,房价依然保持上涨势头。

2月份,一线城市新建商品住宅价格环比微涨0.1%(上月持平),二线城市上涨0.3%(上月0.1%),三线城市上涨0.4%(上月0.4%)。一线城市二手房价格涨幅较大。房价上涨城市数量也有明显增加。

那么,这一轮的限购、限贷,能对楼市起到什么作用?要想抑制中国房地产市场的泡沫,还要怎么做?

李稻葵:限购政策太硬、太猛、一刀切也有误伤

清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵

有些措施短期还不错,比如说限购。但一般来讲,限购政策实行两年之后,很多投资者都已经满足不限购的条件了,比如说社保缴了两年。另外限购政策太硬、太猛、一刀切也有误伤。所以我认为一定要有一个长期的根本性措施,地方政府必须拿出相当的土地财政收入,成立基金长期(将房屋)租给那些中低收入的人群,以此来稳定房地产市场。让中低收入人群不受高房价的困扰。同时按这个方式,也可以让地方政府化解一部分高库存的问题。

从社会问题解决来看,最根本的是什么?是解决一个大的问题,不要让房地产过快发展,提前消费了未来经济发展的午餐。现在很多地方经济还没发展,一听说这个地方规划要建桥,这个地方规划要搞大项目,马上地产上去了。可是地产一上去之后,劳动力进不来,很多居民进不来,房子就空置了。房价上去了, 经济却上不去。这是目前很多地方经济发展的悲剧。

李迅雷:管理层去年末亮出“底牌”,“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”

中泰证券首席经济学家李迅雷

房产税没有纳入今年全国人大的立法计划,这对于购房者而言,是非常重要的基本面明朗化。而政府对房地产政策的其他底牌,实际上在去年年末的中央经济工作会议上也亮出来了:要落实地方政府主体责任,房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应,提高住宅用地比例,盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展。

最后一句话其实很有意思,既可以解释当前一线城市房价坚挺、新楼盘遭疯抢的缘由,也可以解释部分三四线城市房价上涨、销售火爆的原因,即像北京、上海和深圳这样的超大城市,既要严格限制人口流入,也要限制土地供应。

中央经济工作会议明确要求“特大城市要加快疏解部分城市功能,带动周边中小城市发展”,而且,对围绕京津冀、长三角和珠三角特大城市周边的三四线城市而言,本身就存在特大城市购房资金的外溢效应,如果又有国家的大都市圈规划作支持,还有三四线城市去库存作为供给侧结构性改革的一大任务,那么,房价上涨的动力就不言而喻了。

房价的上涨又带来新一轮的限购,不少二三线城市也被纳入限购行列,如三月的前半个月里,张家口崇礼区、保定市涞水县、涿州、嘉善、杭州、滁州、连江、赣州、南昌、青岛、南京这11个城市发布新版限购令。但限购的目的不是为了让房价跌,这也是管理层的去年末就亮出的“底牌”:“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”。

如果今年房价继续大涨,官方会因为怕引发系统性金融风险而放弃干预楼市吗?牌总是你出一张,对方也出一张:当管理层看到楼市继续疯狂将导致的风险成本过大时,必然会出新招。下跌固然有可能引发风险,但持续上涨意味着未来的跌幅会更大,风险爆发的能量也会更大。至于接下来还会有哪些招,这不是难题,因为办法总比问题多。

陶冬:慢慢把你的钱从一线城市挤到二线城市,从二线城市挤到三线城市,为去库存服务

瑞士信贷董事总经理陶冬

如果你试图用经济学来分析中国的房地产,无论你从供需性质关系入手,还是从库存入手,无论你说这个人口结构还是你说可承受能力,用任何一个指标来判断中国房地产市场结论只能有一个——泡沫。但是如果你用任何这些东西来分析,你就错了。因为今天咱们头上那片瓦,不是给你住的,这叫做金融产品,这是一个投资。

北京此时此刻想干的事是慢慢把你的钱从一线城市挤到二线城市,从二线城市挤到三线城市,看看调整一开始出来的是一些一线城市,接着慢慢进入二线城市,最后希望进入到三线城市,为去库存服务。

2016年还有一个奇特的景象,房地产市场中产阶层奋勇跳进去,全民买楼,最高端的有钱人和很多的开发商在慢慢撤出来。谁对谁错,我不知道,最终只有时间可以给我们一个答案。

王永利:政府实施限贷限购,可能还是现有条件下比较容易和较好的次优选择

乐视金融CEO王永利

有人反对政府限贷限购,认为这属于行政干预,应该扩大土地和房产供应,以缓解供需矛盾,抑制房地产价格上涨。这似乎很有道理,但却忽视了一个现实:如果人们普遍认为房价总体上只涨不落,而且没有保有环节的成本抑制,投资房地产成为最好的保值升值选择,哪怕买完后空置着都能通过升值获利,那么中国房地产的需求可能根本无法满足。同时,中国是世界上人均可利用土地非常少的国家,大规模工业化、城镇化又占用了很多好的农田,威胁粮食品质和安全,依靠扩大土地和房产供应来抑制房地产价格,可能难以实现预期目标。在这种情况下,政府实施限贷限购,可能还是现有条件下比较容易和较好的次优选择。

陈杰:要想真正解决城市住房问题,特别是投机性“炒房”现象,仅靠“限购”和“限贷”是不够的

上海财经大学公共经济与管理学院投资系主任陈杰

我国城市住房问题的根本症结,就是住房供应体系出了问题,供应品种单一,供应结构不合理,无法适应人民群众丰富的差异化住房需求,所有住房需求都集中在商品产权房市场上,很容易引发炒作投机。因此,要想正真解决城市住房问题,特别是投机性“炒房”现象,仅靠“限购”和“限贷”是不够的。说到底,供给侧结构性改革的最终目的是满足多样性住房需求,主攻方向是提高住房供给的多层次多元化。只有从供给侧出发,有效调动市场机制和政府保障两只手,增加租赁房供给,尤其是长租房,通过空置税打击囤房,才能贯彻落实好中央经济工作会议的精神。

但还是要强调,打击炒房要通过加快立法或发布房地产市场规范条例,要通过规范的法律规章制度,有法可依、依法治国地来遏制这些行为。

另外,我国住房市场区域分化加快,各地要有不同的政策,不能照搬。大城市房价高的压力,与区域发展不平衡有很大关系。一个城市内部的房价也往往有很大差异,与公共服务配置尤其学区房的分布直接有关。解决房价问题和从根本上消除炒房,还需要靠努力推进公共服务的区域与空间均等化。

刘世锦:房地产税还是要出的,也不能拖的时间太长

中国发展研究基金会副理事长、国务院发展研究中心原副主任刘世锦

我们已有的城市化发展的理念、战略和政策需要大的调整。比如这么多年,一直在限制大城市的人口,首先是你能不能限制得住,实际上限制不住,比如从几百万到一千多万、两千多万,限制不住。另外得回答一个问题,这种限制是对的吗?就是我们一方面讲,我们要转型升级,要创新,要发展服务业,另一方面你不让人聚集,这些东西是出不来的。这是第一个问题,我觉得需要思考。

第二个就是城市政府,有意无意把房价往高推,为什么这么搞呢?卖地有收入。但是我想,如果地价过高以后,成为生产运营各方面最大的成本,整个城市运营成本上去以后,你是没有竞争力的,城市相当一部分产业可能会衰落。

所以我说你是得到了一个卖地收入的芝麻,最后把整个城市转型升级服务业的发展、创新发展的大的蛋糕——那个西瓜给丢了,捡了芝麻丢了西瓜不合算。所以城市经营者的思路和战略需要调整,下面土地制度要改革,住宅用地普遍是偏低的。农村土地制度改革,三中全会讲的很清楚了,能不能加快推动。

最后讲一句,就是房地产税还是要出的,也不能拖的时间太长,如果有房地产税,你可以进行结构调整的。

高善文:中国与全世界绝大部分国家和地区最根本的差异在于土地制度

安信证券首席经济学家高善文

从供应层面上来看,中国大陆的房地产市场,与全世界绝大部分国家和地区最根本的差异在于土地制度:中国大陆的城市土地制度是国有的,全世界绝大多数城市和地区土地是私有的。

在国有制度下,由于缺乏其他供地主体的竞争,面对大量人口流入,城市土地供应难以快速扩大,这样人口流入压力更多地体现为地价和房价的上升。

如果进一步考虑政府决策的政治经济过程,那么土地垄断的情况会更复杂:面对过高的地价和房价,存在很强的呼吁要求政府增加土地供应。但如果政府切实地大量增加供地,从而导致地价和房价的下跌,这几乎确定地会受到银行和大量社会中产阶层的反对,毕竟银行的按揭和抵押贷款、中产阶层的主要财富都集中在土地和房地产市场;但如果政府严格控制供地,进而导致地价和房价上升,这又会受到刚进入城市的年轻人以及没有住房的低收入者的反对。

2012年以来,人口集中流入了大城市和特大城市,同时由于这些城市供地意愿较低,产生了明显的房价上涨压力。但在大量的二线以下城市,人口流入速度相对较慢,同时城市供地意愿相对更强,房价的表现也较弱。

薛兆丰:只有不断增加土地供给,才能根本解决住房困难

北京大学国家发展研究院教授薛兆丰

政府采用拍卖的形式批出土地,恰恰缓解而不是激化了市场对住房的需求。为了使土地卖得更高的收入,政府也积极从事了环境配套设施的建设,从而提高了土地的实际价值。但是,中国正经历人类历史上从未见过的城市化过程,再加上文化传统、养老保障和防范通胀等考虑,市场对购买住房的需求格外高。无论如何,只有不断增加土地供给,放宽土地用途转换的限制,允许其他土地供给源进入市场,才能根本解决住房困难,并减慢实际房价的增长。


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